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| 房地产估价师和估价机构的地位和作用 |
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[ 2008-12-12 12:12:00 | By: uciifx0062 ] |
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自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今，全国已有注册房地产估价师逾万名，分布在房地产行业特别是各房地产估价机构中，他们在专业领域里发挥着越来越重要的作用。1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》将房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度等正式确定为国家法定制度，标志着我国房地产估价行业逐步走向规范、成熟。随着房地产二、三级市场的开放，住房制度改革中的已购公房入市交易，土地制度改革中的土地使用权交易和金融改革中的住房贷款，无不与房地产价格和价格评估有关系。房地产估价机构在房地产市场中实施“auto parts supply一门式”服务，房地产估价师更是任重道远。二者在房地产二、三级市场中具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。
www.google.com一、只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常秩序。价格是市场的重要信息，是社会需求的尺度、标志和晴雨表。房地产这种特殊商品也不例外，房地产的核心问题即价格也是房地产市场供求的晴雨表，不符合社会资源配置的房地产价格必然制约着正常的房地产交易，或使房地产市场发生扭曲。房地产估价师的任务或责任就是以其评估结果的权威性、独立性和公正性，来达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常交易。因此，房地产估价师对于平抑房地产价格，抵制房地产转移中的隐价瞒价，保护双方当事人的合法权益起着价格卫士的作用。国家提出在房地产交易中明显低于市场价格的应予以评估，然而，这种“明显”是建立在何种价格基础上，首先也应该有一个标准，这个标准就需要由房地产估价师按法定的评估程序，运用科学的评估方法，在一定时间、一定城市内，依照房屋结构等级、质量标准和房屋的建成年代、装修装璜状况等测算出房屋的市场价格，以供房地产交易市场参考。任何人在未到房屋所在地现场勘察，对一宗房地产的区位、环境、交易、楼层朝向等个别因素不明确的情况下，凭直觉是不可能判定交易房屋的准确价格的，更何况城市之大，价格的变化又是随着市场的价值在随时波动。
因此，房地产估价机构就要定期提供房地产市场行情，房地产估价师就应该按照价值规律、定期调查、演算、评估出房屋的价格。如青岛市房产评估所于2000年10月对市区三百多家房地产开发公司销售的商品房做了调查填表，又对25家房地产开发公司抽验1800多份商品房购销合同，测算了市区城市房屋拆迁补偿价格标准：即一类区3450元/平方米；二类区3000元/平方米；三类区2490元/平方米；四类区1960元/平方米；五类区1750元/平方米；六类区1430元/平方米。并在青岛市建设东西快速高架路实行货币化拆迁补偿安置中实施，取得了满意的效果。
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《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“房地产估价应按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”《中华人民共和国土地管理法》关于土地出让及划拨土地使用权转让应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定，关于出让划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，以及土地征用、房屋拆迁政府补偿的规定，都必须由房地产估价师按照科学的评估方法、遵循公开、公平、公正的评估原则，按照国家标准《房地产估价规范》进行评估，从而评估出一宗房地产的公开市场价值。这种公开市场价值也就是在市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值的标准，要求评估的客观合理价格或价值在公开市场上能够有卖者或买者，这一切须双方当事人议价并申报价格，如果申报不实，当然应评估。因此，估价机构应按照上述要求和规定，评估制定出适合房地产市场行情的价值，以维护交易双方当事人的合法权益。
二、为缴纳房地产税费提供法定的价格依据。按照国家的有关法律法规的规定，房地产转移应缴纳契税、营业税、印花税、手续费等，其税率标准国家有明确规定，但其缴纳税费的客度则应依据房地产估价机构和房地产估价师评估出的房地产公开市场价值计收。在房地产二、三级市场中，涉税评估是保证国家在房地产市场中税收的重要环节。房地产涉税评估由于量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，涉税评估由于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权益，因此，可由政府公务员中的房地产估价人员或由政府委托信誉好的社会房地产估价机构进行评估。建设部《关于房地产估价评估机构脱钩改制的通知》中也规定，事业性质的房地产价格评估机构，其业务范围仅限于房屋重置价格确定、房地产涉税评估等政府职能性、公益性的房地产价格评估。目前各主要税种涉及的房地产估价业务都必须由房地产估价师完成：一是为征收营业税进行的估价，这种估价与转让房地产估价类似，房地产估价师对此项估价要持慎重的态度，以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。二是为征收土地增值税进行的估价，房地产估价师应以《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据，合理划分土地等级。三是为征收房产税进行的估价，应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据，房产税的计税依据为房产余值或租金收入，其价值的依据以评估确认为主。四是为征收契税而进行的估价，即房地产权益发生转移或变更时须评估其客观合理的价格或价值，以便在市场上形成公允的市场价格。房地产赠与和交换时为保证契税征收的估价。也应采用公开市场标准并对该房地产市场价格或交换差价进行评估。
三、为房地产二、三级市场开放后房地产抵押提供依据。房地产二、三级市场开放后，金融机构推出住房贷款以满足人们改善住房条件、提高住房水平的需要，因此，房地产估价机构受理的住房贷款估价业务也越来越多。房地产抵押价值评估中，房地产估价师应该依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的其它规定进行，采用公开市场价值标准，房地产估价师应该明确未来市场变化风险和短期强制处分等因素 |
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